2017~2019 年 美国北卡的房产发展相对稳定
美国多年来受到了很多移民者的青睐。现在美国的房地产行业也变得是异常的火爆了。很多城市的房产市场都是很稳定的。在美国，北卡地区的房产也是值得大家入手的。因为在 2016 加拿大美国房价平均单价持续上涨不停步，更是持续在北卡地区的房地产火热程度。
很多的投资商在进入到北卡地区买房置业的时候。都是以住宅类型的房产进行投资的。因为北卡住宅类型的房产比较多的。其中学区房是最热销的。
众多的海外投资移民者在加拿大北卡地区购房置业良好的城市房地产投资是众多投资移民在选择加拿大皮卡地区的房地产投资标准，国内的买家在北卡地区购置房地产投资，能够获得 6% 到 9% 的房地产投资回报率，众多的购房投资移民在北卡地区购置房地产投资平均每年能够得到 4% 的涨幅。
现阶段，在美国不是只有一线城市的房产有潜力。美国北卡地区的房产是非常值得大家投資的。因为北卡的房产市场很稳定。而且在北卡买房也不需要花费太多的资金。所以说这几年在美国北卡买房的人就多了起来。国内的买家在北卡地区购置房地产投资，至少能够获得 6% 到 9% 的房地产投资回报率。
安居北卡
美国的房屋类型主要分三种：独栋屋，联排，还有就是公寓。无论从自住还是投资角度来看，公寓并不是购房的一个热点。首先，公寓不含有独立的土地产权，所以升值潜力不大。其次，北卡的人均居住面积较大，而公寓的面积一般较小，并不太受大多数北卡家庭的欢迎。
从自住角度讲，独栋屋和联排各有特点。独栋屋总价较高，面较大。在三角地区最好的学区买一栋 300 平米左右的新的或次新的独栋屋大概需要 40-50 万美元。住独栋屋的话，屋主需要自己维护前后院，还有房子的外墙和屋顶。联排的总价较低，面积也相对较小。
在好学区买一栋 200 平米左右的新的或次新的联排大概需要 25-30 万美元。住联排相对来说比较省心，因为小区物业会负责维护前后院，房子的外墙和屋顶。所以要是自住的话，新移民朋友需要根据各自家庭的情况和需要确定房屋类型。
北卡三角区
北卡三角地区地处北卡的中心位置。北卡三角地区得名于其依托的三个城市：洛丽市、教堂山市和达勒姆市，以及位于这三座城市内的三所全美知名大学：北卡州立大学、北卡大学教堂山分校和杜克大学。三角区中心就是著名的科研三角园，紧邻科研三角园的洛丽-达勒姆国际机场。
到目前为止，北卡还没有到国内的直航，但估计 2018 ~ 2019 会开通到上海或北京的直航。由于有三所著名的大学还有高科技企业集中的科研三角园，北卡三角地区成为了全美人口博士学位拥有率最高的的地区。
北卡人口素质比较高，这是由于大量的高科技企业创造了大量的高薪工作机会，吸引了全美各地受过高等教育的年轻人持续迁入北卡。而相对美国的其它的大城市，北卡的置业成本相当低。比如在北卡三角地区好学区购置一套全新的 300 平米左右的独栋别墅大概需要 40-50 万美元，但同样的房子在加州或纽约则要 150-200 万美元左右。
房产投资
从投资的角度讲，独栋屋和联排各有特点。假设一套40万美元的独栋屋，月租金是$2,300，那一年的租金收入是 $27,600，减去包括物业费，房屋保险费。维修费。中介管理费，和房产税在内的所有税费，一年的净收入是 $20,392。那现金回报率是 5.1%。加上房屋本身升值 6-7%，实际年投资回报率为 11-12%。联排也是一样，如果我们做同样的计算，出租一套总价 250,000 万美元的联排，得到的净的现金回报率是5 .8%，比独栋屋稍微高一点。再加上 5-6% 的升值，因为联排的地比独栋屋小，所以升值稍微慢一点，那实际的年投资回报率也差不多在 11-12%。
从回报率来看，投资独栋屋和联排的回报率差不多，都在 11-12%，这样的回报率不算太高，但相当稳定。所以相当多新移民朋友之后会买几套房出租，基本上可以用租金来维持在美国生活的日常开销。
在美国购房需要支付哪些税费，哪些可以合法免税或减税？
在美国购买房产，主要包括两部分税费，一部分是在购买时一次性支付的，包括：交易税、契约保险等；另一部分是每年缴纳的税费，包括物业税、房屋保险、物业管理费、水电煤气等。如果收入较低，部分税费可以享受退税；如果以公司形式持有房产，部分支出可以冲抵收入。
外国人从境外购买美国房产有哪些方式？
若不以自住为目的购置房产，例如用於出租，则要注意出租收入的的所得税。每年缴纳房产税，出售的资本利得税，以及所有者死亡後是否涉及到遗产税的部分。下文将分别从三种持有的方式分析相关的税务问题：
直接持有，即外国人直接汇款至美国，或有不足的部分向银行贷款的方式购置房产。出租期间的所得税分为两种计算方式：第一、按租金收入的 30% 直接计算所得税；第二、用租金收入减去包括贷款利息，税费，管理费等费用之後的净收入按照个人所得税率计算所得税。虽然第二种的计算方法较为复杂，但是所需缴纳的税负往往比第一种要少。
具体使用哪种方法来计算所得税，建议谘询专业会计师，商讨後再决定。房屋出售时若持有时间不超过一年则按照个人所得税率计算；若持有时间超过一年，则按照最高 20% 的长期资本利得税率来计算。所有人死亡时，此不动产要缴纳遗产税。
通过有限责任公司持有，即通过外国人所有的有限责任公司来购置房产。此种方法的好处是，如发生火灾等意外而引发法律上的纠纷，将由公司来承担。而根据美国的税法有限责任公司的税负可以选择以个人身份来报税，税负效果如上文直接持有一样，若按照公司身份报税则要同时缴纳个税及公司税。
通过与外国公司共同组成一个有限责任合夥来购置房产。此种方法的好处是，可以通过合夥协议使持股比例和分红比例不同，例如持股30%但可以享有 70% 的分红。在这种情况下，除上述两种方法的优点之外，当外国人去世时仅按照其持有的 30% 来徵收遗产税，而不会是 100%。
海外自用房产在出售时有没有税务上的优惠？
美国税法规定，主要用於自住的房屋出售所得，符合相关税务规定即可获得 25 万美元的免税额，夫妻共同报税则为 50 万美元免税额。
具体需要满足的条件为在出售的前五年中，拥有该房产且作为实际居住的主要处所至少两年；并在出售的前两年中没有使用过免税额。同时，房屋相关费用也可以用来抵税。
举例来说: 李先生购买房屋时花费 100 万元，房屋装修 20 万元，其他相关费用 5 万元。房屋售价 200 万元，出售时包括中介费用等相关费用 5 万元。则李先生的房屋出售利得为 200-100-20-5-5=70 万元，按美元汇率 6.1 计算约合 11.5 万美元。若李先生满足 25 万美元免税条件，则李先生无需缴纳住房出售所得税。不过还是建议申报，以免日後 IRS 查证时误以为漏报。
购房流程 (ㄧ)
选择美国经纪人
在美国买房，绝大多数交易过程中买卖双方都需要持牌经纪人的参与。经纪人的水平直接影响你能否拿下心仪的房子，以及价格的上下浮动。经纪人在为客户服务时可以是买方经纪人或者卖方经纪人。在美国二手房的交易中，卖方须在房产成交后向经纪人支付成交价 6% 的佣金，该部分佣金将由买方和卖方经纪人平分。买方不需支付。
购房流程 (二)
查询美国房屋信息
当你选定满意的房子后，接下来要做的就是准备报价合同。
首先，经纪人会为你全面查询相关信息，比如这处物业的上市历史、市场分析、市场统计数据和政府估税价等。物业上市历史：房子之前交易次数，每次售价是多少，在什么时间。房子此次在市场上挂牌已有多少天了，有没有降过价。卖主卖房的原因。如果卖主之前买入价钱较低，这次卖只是赚钱多少的问题，那么议价空间较大。如果房子刚上市不久，或者刚降过价，或者不急于出售，则议价空间较小。
美国购房报价并支付定金 报价合同还要注明定金 (Earnest Money Deposit)。这是买主在报价的同时，交给买方经纪人公司的一笔款项。如果买主没有正当理由单方撕毁买房合同，定金则被没收。定金越多，说明买主诚意越大，卖主越放心。大多数公司规定定金不得低于 $5,000。卖主为了保护自己的利益，还会要求更高的定金。一般定金额是报价的 2% 到 3%。
购房流程 (三)
美国购房报价合同附加条款
除了确定报价，定金外，经纪人还会帮你选择一些附加条款，以保证你在必要时能合法取消合同，拿回定金。
下面是常用的附加条款：房屋检查，氡气检查和白蚁检查：在报价合同中，可以附上这三项检查的附加条款。条款的有效期一般是 7 到 15 天。在有效期内，买主有权以任何一项检查不合格为由取消合同或要求卖主出钱维修或处理。房屋估价 (Appraisal) 和贷款批准 (Financial)：在报价合同中，还可以附上房屋估价和贷款批准两项附加条款。条款的有效期一般是 15 天。
但由于几年前次级贷款的影响，银行比较挑剔，出现房屋估价低于合同售价的情况，影响到贷款批准。为安全起见，可把贷款批准附加条款有效期增加到 20 天。
房屋检查注意事项
房屋检查是报价合同不可缺少的附加条款之一。当买卖双方在购房合约上签字生效后，买主要做的第一件事就是请有执照的房屋检查师 (Home Inspector) 来检查房子。检查费由买家支付，价钱根据房价而定，一般几百元美元，房价越高检查费越贵。通常房屋检查大概要两到三个小时。
购房流程 (四)
房产过户
是美国房产交易中最后的步骤，北卡规定由律师作过户托管公司，保证买主得到合法产权。如果你不知道找谁，经纪人会向你推荐。
房产交易中的买家和卖家所订立的产权转让条款，交由第三方，也就是过户托管公司监督执行。 过户托管专员属于独立中间人，负责保管所有交易相关的资金，指令和文件，包括定金，新贷款及贷款文件等，是交易中各方的共同指令得以遵守的桥梁。过户托管员会检查产权史，查明卖主确实拥有产权。最长要查 40 到 60 年的历史，各个州有自己的规定。如果查出问题，要把问题解决了才能过户。
购房流程 (五)
过户前一个星期，贷款的买主须落实房屋贷款。如果房贷利率还没锁定，要马上锁定，以免过户时来不及办理。还要根据过户公司给的过户费清单 (HUD-1) 草稿，把过户费准备好，并通知银行什麽时候要多少钱。过户前几天买方经纪人会向卖方经纪人要房屋检查时查出来的问题的修理帐单。
一般修理应有 90 天的保修期，修理帐单也可以做为保修凭据。买主在过户前还要把房子重新检查一遍。除了看该修的东西都修好了，所有设备都正常运行，卖主应该留下的东西都在，还要记录水电气表的数位。如果发现没修好的东西，过户时一定要与卖主交涉。在过户的前一天，过户公司会给一张精确的过户费清单，买主可根据清单上的过户费，到银行开现金支票。
过户时还要带一张私人支票，如果实际过户费超过现金支票数额，再开一张私人支票补齐。
购房流程 (六)
美国购房过户费用明细
过户费包括五个部分，与贷款有关的费用，贷款银行预收款，中间帐户预扣款，与产权有关的费用，以及过户税和产权登记税。各种费用加起来是房价的 1% 到 2.25%，这不包括贷款首付部分。过户费清单还会有 POC 的字样，意思是在过户前付过了 (Paid Outside of Closing)，比如房屋检查费等等。白蚁检查费一般在过户时支付。房屋保险费可以事先付，也可以在过户时付。
综合买房过程和费用
- 找一个合适的当地的房地产经纪人
- 选择想要的地区
- 经纪人带你看房和选房
- 经纪人与你一起准备议向书，你签字
- 经纪人将议向书送到卖方，卖方签字后就成为合同
- 付定金
- 让律师审查屋主产权报告
- 做房检，$300～$500，取决于房子尺寸
- 氡气测试，是房检的一部分，费用$150
- 白蚁检查，$75
- 暖空系统检查 (若有必要的话), $90
- 维修协议
- 维修检查，维修协议达成后，卖方通常要在过户前把房子修好，买方要进行维修检查
- 购买房屋保险
- 最后交房检查
- 银行放款/转账
- 过户签字并接收钥匙 ….
- 过户登记 (由律师单独办理)
- 律师费用 $500 ～ $600 (2015 年十月份) 开始涨价